O SINDICO E SUA RESPONSABILIDADE QUANTO AO SEGURO DO CONDOMINIO

Indiscutivelmente a responsabilidade do síndico é incontestável e vem aumentando consideravelmente ao longo dos anos, uma vez que os direitos legais estão sendo mais cobrados nos tribunais e caso o sindico não cumpra os dispositivos previstos na lei 4.591 e na qualidade de mandatário do condomínio, em certas situações, poderá até vir a responder pelos prejuízos aos condomínios e/ou terceiros em juízo.

Alguns cuidados devem ser observados pelo sindico na contratação do seguro obrigatório, destacando as garantias dos riscos que efetivamente estejam expostos e não somente a contratação do seguro garantindo simplesmente os riscos de Incêndio, Queda de raio e suas conseqüências e explosão de qualquer natureza.

Outro detalhe importante é quanto a determinação ideal da importância segurada do prédio como um todo ( apartamentos, halls, elevadores, casa de máquinas, portaria, garagem, piscina etc...).

Tive acesso a uma apólice de um condomínio com 17 andares e 52 apartamentos no bairro de Brotas, com boa estrutura, quadra de esportes, central de gás, salão de festas com capacidade mínima de 500 pessoas, gerador etc. com apenas R$ 120.000,00 ( Cento e vinte mil reais) de importância segurada para todo conjunto que compõe o condomínio, sendo que cada apartamento tem um custo médio de R$ 170.000,00. Ou seja, praticamente sem seguro e com possibilidade de causar prejuízos a todos os condôminos em no mínimo R$ 13.000.000,00 ( treze milhões de reais )

Ora, observamos que o síndico procurou por todos os meios obter um custo baixo no premio do seguro, porem, o valor segurado não pagaria nem os danos aos elevadores social e de serviço existentes no prédio, caso viesse a ocorrer um sinistro de proporções. Ainda bem que não teve sinistro na sua gestão e somente com a nova administração, que tomando conhecimento do assunto, renovou a apólice com o valor segurado de R$ 13.000.000,00 ( treze milhões de reais ) .

Qual a base ideal para se determinar uma importância segurada mais próximo do valor real do bem segurado, denominado tecnicamente de Valor em Risco ?

O Art. 13° da lei 4.591 é bem claro neste aspecto quando diz : Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Então sugerimos verificar qual a importância segurada que consta na apólice do seu condomínio. Atentar se o valor de reposição ( reconstrução e não valor de venda ) de cada unidade que compõe o condomínio está multiplicado pelo numero de unidades autônomas existentes e acrescido no mínimo mais 40% que deverá atender áreas comuns etc. A depender dos recursos de apoio do condomínio esse percentual poderá ser maior ou menor.

Tomando por base o prédio citado no exemplo acima onde foi segurado apenas por R$ 120.000,00, teríamos a seguinte simulação de sugestão :

Valor Médio de Unidade : R$ 170.000,00
Nº de Unidade : 52
Valor total segurado para as 52 unidades : R$ 8.840.000,00
Áreas comuns : R$ 3.536.000,00
Imp. Segurada mínima total : R$ 12.376.000,00

Quantos às coberturas adicionais que deverão compor a apólice, estas serão analisadas individualmente, pois cada condomínio possui estruturas de apoio diferenciadas e, portanto não poderíamos aqui estabelecer um padrão de apólice.

Alguns síndicos optam pela contratação do seguro obrigatório do condomínio oferecendo cobertura também para os conteúdos dos apartamentos. Não estimulamos essa prática por entendermos que o condomínio não deverá se envolver nessas questões individuais. Na nossa experiência observamos que em determinadas situações de sinistros o processo de regulação de pagamento da indenização não atinge o nível de satisfação esperado pelo condômino, que se sentindo prejudicado recorre a administração ao sindico, já que este último foi o responsável pela contratação do seguro do conteúdo dos apartamentos e na maioria das vezes também pela definição do valor segurado.

Geralmente as garantias oferecidas pelo seguro condomínio Lei 4.591 abrangem apenas as unidades autônomas ( apartamentos – parte física ), ou seja a edificação e os bens de uso comum do condomínio, ficando categoricamente excluídos dessas garantias o conteúdo dos apartamentos das unidades autônomas ( móveis, utensílios de propriedade do condômino ) .

Alguns produtos comercializados pelas Seguradoras contemplam cobertura para conteúdo dos apartamentos, abrangendo na maioria dos casos perdas e danos sofridos pelos bens de propriedade dos condôminos como, por exemplo, incêndio, queda de raio e explosão, onde quer que tenham se originado e ainda outras garantias adicionais como danos elétricos, roubo de bens etc.

Nada impede que o Síndico junto com os demais condôminos resolva contratar a garantia de bens dos conteúdos dos apartamentos inserida na apólice de seguro obrigatório do condomínio, mas essa decisão deve ser previamente aprovada em assembléia ou esteja previsto até mesmo na convenção.

Outros produtos seguro Condomínio são contratados mediante verba única. Não sendo necessário destacar os valores segurados

Sempre recomendamos que a contratação do seguro do condomínio seja intermediada por um corretor habilitado pela Susep – Superintendência de Seguros Privados e/ou SINCOR – Sindicato dos Corretores de Seguros do Estado da Bahia.